Fastighetsfinansiering för företag

Räntan på fastighetslån för företag är vanligtvis betydligt högre än för ett bolån. Visserligen erbjuder storbanker även för större fastighetsbolag förmånliga villkor där räntan endast är 1 - 2% över styrbankräntan. Men, belåningsvärdet är oftast begränsat till 50%.

Nischbanker och finansbolag erbjuder fastighetslån med en ränta från 8%. Vilket är runt 5% över styrbankräntan. För kortare bryggor och vid belåniningsgrader upp till 80% är räntan vanligtvis runt 10 - 14%.

Kostnaden som ditt företag behöver betala månadsvis är drivet av räntan och amorteringar. I vår kalkylator för fastighetslån kan du beräkna månadskostnaden för olika upplägg och belåningsgrader.

Hur mycket du kan låna på fastigheten är beroende på typ av objekt och projektets skede.

Belåningsgraden är på dagens marknad sällan över 75% på befintliga fastigheter. I undantagsfall kan ett högre belåningsvärde om 80-85% vara möjligt. Äger ni flera fastigheter genom en koncern finns även en kortsiktig möjlighet för en högre belåningsgrad genom att refinansiera eget kapital.

För hyresfastigheter erbjuder storbanker oftast endast en belåniningsgrad om 50-60%. Utöver det kan ett topplån vara relevant för en utökad belåning. Men även detta ligger i dagsläget maximalt på runt 75% för hyresfastigheter.

Belåningsgraden skiljer sig också beroende på:

• Fastighetstypen och det geografiska läget av fastigheten. Centrala lägen och storstäder har oftast bättre möjligheter till en hög belåningsgrad.
• Antal transaktioner i andrahandsmarknaden eller hur likvida fastigheten är. Till exempel är marknaden för kontorsfastigheter nästintill stoppad under 2023 och därmed sänks oftast också den möjliga belåningsvärde.

För markförvärv tillämpar bankerna oftast bara ungefär 50% belåning. Bonus om utvecklaren själv har egenfinansierat markköp, det ökar chanserna för att få ett byggnadskreditiv betydligt.

De exakta kraven varierar mellan olika banker och långivare, men i grunden handlar det om två saker: återbetalningsförmåga och formella krav.

Återbetalningsförmåga. Det behöver finnas ett kassaflöde som klarar ränta och amortering. För fastigheter är kassaflödet kallhyran minus driftkostnaderna – det så kallade driftnettot. Beroende på ränteläget ställer bankerna krav på fastighetens direktavkastning, alltså driftnettot i förhållande till fastighetens värde. Vanligtvis krävs minst 6–8 % för bostäder hos storbankerna, och betydligt högre för mer konjunkturkänsliga fastigheter.

Formella krav. Utöver återbetalningsförmågan tillkommer bland annat:

• Företaget ska vara registrerat i Sverige
• Fastighetspant, ofta även pant från ägarbolaget och/eller aktiepant
• I vissa fall en begränsad personlig borgen

» Mer om: Formella krav och underlag för att ansöka om ett fastighetslån

Vid fastighetsfinansiering finns det tre vanliga sätt på hur amorteringen kan se ut:

• Bulletlån: Ett fastighetslån där hela amorteringen sker i slutet av löptiden. Vanligtvis efter 12-24 månader. Det är framförallt vanligt vid brygglån eller vid lån under byggnationen. Det är framförallt crowdfunding långivare (till exempel Funding Partner och Kameo) som erbjuder bulletlån i Sverige.
• Bottenlån med 10-50 år löptid: Bottenlånet tas vanligtvis hos fastighetsutvecklarens husbank. Det är nästintill endast storbanker som erbjuder löptider om 10-50 år för fastighetslån. Bottenlån erbjuds oftast endast av storbankerna, såsom SEB, Danske Bank, Nordea, Swedbank, SBAB och Handelsbanken.
• Återbetalningstakt på 20 år: Istället för en lång löptid kan företag också vid ett 5-års fastighetslån avtala om en lägre återbetalningstakt. Det innebär att företag varje år amorterar 1/20 del av lånet. Men måste återbetala lånet eller förlänga lånet efter 5 år.

Ett fastighetslån kan användas för att köpa, renovera eller genomföra jobb på fastigheter. Företag kan vanligtvis låna upp till 60-80% av fastighetens marknadsvärde, där fastigheten står som säkerhet. Det innebär att långivaren har rätt att ta över fastigheten om företaget inte kan återbetala lånet.

Krea konkurrensutsätter fler än 30 banker och långivare för företagsfinansiering. Följande aktörer har möjlighet att ge er förslag på fastighetslån:

Kameo, Realkredit, Fedelta, Terox Finans, Bizcap, Svea Bank, SBP Kredit, SBL Finans, Froda, Aros Kapital, Euro Finans, Capitalbox, FundingPartner och IMH Finans.

» Läs mer om alla banker och långivare vi samarbetar med.

» Läs mer om fastighetslån

För större finansieringslösningar samarbetar Krea med alla relevanta banker, inklusive de flesta storbanker som Nordea och SEB. Utöver fastighetslån kan ert företag med samma ansökan även få förslag på företagslån, företagskredit, factoring och leasing.

Ja, så länge som de grundläggande kraven uppfylls så går det att skapa en ansökan även om en bolagsman är bosatt utomlands.

För att skapa en ansökan hos Krea behöver den signeras via BankID av en firmatecknare, det krävs alltså att personen som skapar ansökan har ett svenskt BankID.

Ska personen anges som borgensman i ansökan är det också viktigt att tänka på vart de har sin inkomst, bedömningen av en borgensman görs utifrån personens taxerade inkomst i Sverige. Har personen ingen inkomst i Sverige senaste åren kan det leda till att långivarna inte accepterar att den personen borgar för finansieringen.

Ja, vi har ett brett utbud av aktörer som kan ge förslag på fastighetslån med pantsättning i mark / tomt, byggnadskreditiv eller brygglån vid byggnation av fastigheter.

Löptiden på ett fastighetslån är vanligtvis mellan 1-5 år hos nischbankerna Krea huvudsakligen samarbetar med. Storbanker erbjuder längre löptider på upp till 10-20 år. Amorteringstakten kan däremot spridas över en längre period, upp till 100 år, vilket ger en lägre månadsbetalning. Vid förfall förlängs eller slutbetalas lånet.

Vid fastighetslån kan vi även samla in amorteringsfria förslag, där det endast är räntan ni betalar in varje månad (en så kallad bullet-lån). Det är ett bra alternativ vid finansiering under byggnationen, där löpande betalningar hålls så låga som möjligt.

Ja, vi har ett brett utbud av aktörer som kan ge förslag på amorteringsfria fastighetslån.

Löptiden på dessa lån (så kallade bullet-lån) är oftast mellan 6-18 månader och räntorna ligger i dagsläget runt 8-16%.

Hos Krea kan du ansöka om fastighetsfinansiering mellan 1-200 miljoner kronor. Det är generellt möjligt att låna upp till 85% av fastighetens värde. Vi på Krea erbjuder alltid kompetent rådgivning inom fastighetslån, vilket inkluderar hjälp med att samla rätt dokument. Du behöver inte sätta dig in i alla finansieringsdetaljer. Kreas rådgivare tar hand om det.

Det finns inget lagstadgat eller förutbestämt när det gäller kontantinsats för fastighetslån för företag. Kontantinsatsen kommer att bero på projektet, typ av fastighet och andra föreliggande omständigheter.

Ja, men endast en: en UC registreras på ditt företag och en UC på dig om du är borgensman.

Eftersom Krea samarbetar med UC, kan flera långivare ta del av samma kreditupplysning - och därför kan över 30 banker och långivare granska din ansökan.

Ifall du istället skulle söka direkt hos olika banker, tar varje bank en egen UC. En enstaka UC påverkar inte bolagets kreditvärdighet nämnvärt, men flera UC under en kortare period kan påverka den negativt. Att låta flera långivare konkurrera via en gemensam ansökan är därför det skonsammaste sättet att jämföra förslag, och sättet att få bästa villkoren.

Långivarna tar ytterligare kreditupplysningar inom ramen för låneförmedling på uppdrag av Krea Technology AB, men dessa räknas INTE som en separat UC och påverkar inte er kreditvärdighet. Enligt Kreditupplysningslagen (1973:1173) är långivarna skyldiga att upplysa dig som ägare om att de tagit del av informationen.

Ibland tar långivare upplysningar via andra institut (t.ex. via CreditSafe eller Dun & Bradstreet, tidigare Bisnode), men dessa påverkar inte heller bolagets eller angivna personers kreditvärdighet.

Fastighetslån går att söka för de flesta fastighets behoven:

Lån för att hyra ut en fastighet eller lägenhet: Många fastighetsutvecklare söker kortfristiga lån för att bygga nya fastigheter för uthyrning, vilka senare refinansieras till lån med en längre återbetalningstid när bygget är färdigställt och hyresgästerna är inskrivna.

Lån för bygga eller utöka er verksamhetslokal: Vill ni förvärva en butik, lagerlokal eller en ny verksamhetslokal? I många fall kan det vara mer fördelaktigt än att hyra samt att ni tar del av en potentiell värdeökning av lokalen, eller om ni har en befintlig lokal kan den också anges som säkerhet för att låna för renoveringar.

Lån till skogs- och jordbruksfastighet: Ett företagslån för köp av mark eller en gårdsfastighet kallas även fastighetslån. Eftersom dessa investeringar har ett permanent värde kan de även användas som säkerhet i lånet. Merparten av värdet kan belånas (upp till 80 % av fastighetens värde hos vissa banker).

Fastighetslån inkluderar även lån för::

• Industrilokaler
• Verkstäder
• Mark och tom

Upp till 10 Mkr är tjänsten kostnadsfri för er och vi får ersättning av långivaren. Över 10 Mkr arbetar vi på uppdragsavtal med en ersättning som betalas när finansieringen är utbetald. Nivån bestäms innan vi går till marknaden. Blir det ingen finansiering blir det ingen kostnad.

Vi får i vissa fall ersättning från långivaren. Därför har vi byggt processen så att ersättningen inte kan hamna på er.

När vi presenterar indikativa offerter visas hela kostnadsbilden inklusive räntor och avgifter. Vi räknar även fram hur kostnadsbilden ser ut vid en tidigare återbetalning.

Vår villkorsgaranti innebär att ni genom oss alltid får lika bra eller bättre erbjudande än om ni går direkt till långivaren. Det innebär att vår ersättning inte läggs ovanpå er ränta och istället bakas in hos långivaren som en kundanskaffningskostnad.

Vi har ingen egen kreditstock, inget ägande i någon kreditgivare och inga volymkrav som vi måste uppfylla. Vår rekommendation bygger alltid på affären och vad som är bäst för ditt företag.